Gentrifizierung (Friedrichs 2000)

Definition: Gentrifizierung ist die Aufwertung eines Quartiers in sozialer und physischer Hinsicht. Der Wandel findet in Wohngebieten statt. Dabei verändert sich die Nutzung (wohnen/arbeiten), die Dichte, die Altersstruktur und Mischung der Bevölkerung und der Minderheiten und nicht zuletzt der Zustand der Gebäude.

Der Wandel von Stadtquartieren erfolgt in einem Austausch der Bevölkerung, in sogenannten Invasions-Sukzessions-Zyklen:

  • Invasion: eine Minderheit zieht ein
  • Sukzession: die Minderheit wird zur Mehrheit

Lange wurde (insb. in den USA) die Invasion von Statusniedrigen beobachtet. Nicht aber bei der Gentrifizierung. Hier findet eine Revitalisierung statt. V.a. Immobilienunternehmen tätigen Investitionen in Gebäude, dann ziehen Statushöhere (Gentrifier) zu. Zwischen beiden Faktoren besteht eine Wechselwirkung.

Prozess der Gentrifzierung findet in zentrumsnahen, um 1900 errichteten Quartieren statt, die Gebäude sind in einem schlechten Zustand, die Bodenpreise und Mieten niedrig, die Bewohner von tiefem Status. Der Prozess erfolgt in vier Phasen:

 

  Soziale Gruppen Bodenpreise/Mieten Image Verdrängung
Phase 1
  • Pioniere: eine (zumindest bzgl. Bildung) staushöhere Minderheit zieht in das Gebiet ein
  • Meist ist es eine, höchstens zwei Personen, die keine Kinder und tiefe Einkommen haben, die die Nähe zu Infrastruktur (kulturelle Einrichtungen, Gaststätten) suchen
  • Pioniere sind häufig Studenten, Künstler, Fotografen, risikobereit,Pioniere suchen die bunte Mischung
  • Bodenpreise auf tiefem Niveau stabil
  • Vereinzelt Modernisierung, die zu Mietpreissteigerungen führen
  • Image unverändert, die Veränderungen sind kaum sind zu wenig sichtbar
  • keine Verdrängung
Phase 2
  • weitere Pioniere ziehen zu, ebenso erste Gentrifier
  • Gentrifier sind häufig Paare mit oder ohne Kinder, die über höhere Einkommen, verfügen und rsikoscheu sind, d.h. sie kommen erst, wenn der Wandel „zum Guten“ absehbar ist und tätigen dann Investitionen
  • Bodenpreise und Mieten steigen, sind aber immernoch günstig
  • Spekulanten und Banken beginnen sich für das Gebiet zu interessieren
  • neue Geschäfte und Dienstleisteungen
  • Besucher von aussen kommen, das Quartier gilt als „Geheimtipp“
  • Der Nachfragedruck steigt, Mieten steigen
  • Alteingesessene gehen insbesondere nach Modernisierungen
Phase 3
  • Weiterer Zuzug von Gentrifiern, dies ist die Hauptphase der Gentrifizierung
  • Sie wird jetzt von allen wahrgenommen, auch durch Medienberichte (in Phase 2)Ältere Bewohner schätzen die positiven Veränderungen
  • Mehrzahl der Gentrifier hat ein positives Bild, die urspünglichen Pioniere beklagen mangelnde Diversität
  • Bodenpreise und Mieten steigen, Modernisierungen werden voran getrieben
  • Es ist einfach, Kredite zu erhalten
  • Spekulation
  • neue Läden und Boutiquen
  • Alte Läden z.B. von Coiffeuren wechseln den Besitzer
  • Image steigt, was weiteren Zuzug aus anderen Quartieren zur Folge hat
  • Bewohner ziehen weg, weil die Mietpreise steigen oder aber weil ihnen der Wandel des Quartiers missfällt
  • Pioniere ziehen weg, weil unterschiedliche Lebensstile aufeinander treffen
Phase 4
  • Es ziehen hauptsächlich Gentrifier ins Quartier, die über hohe Einkommen, verfügen und risikoscheu sind und häufig Kinder haben
  • Gebäude werden von Investoren gekauft und in Eigentumswohnungen umgewandelt, sie gelten als sichere Kapitalanlage
  • Der Wandel hat sich vollständig vollzogen, es gilt als attraktive Wohngebiet
  • Alteingesessene und Pioniere ziehen aus, auch die ersten Gentrifier sind betroffen, wenn Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden

 

Den Pionieren kommt eine tragende Rolle zu und eine unbeabsichtigte Konsequenz ihres Handelns ist die Wertsteigerung. Es ist ein selbstverstärkender Prozess, bei dem das Gebiet hinsichtlich Sozialstruktur, Infrastruktur und Gebäude aufgewertet wird.

Soweit die Beschreibung v.a. aus us-amerikanischer Perspektive. Dabei werden Probleme der Beschreibung offensichtlich:

  • «Pioniere» und «Gentrifier» sind ungenau definiert. So können z.B. Pioniere zu Gentrifiern werden, wenn bspw. ihr Einkommen steigt (Phänomen am Prenzlauer Berg in Berlin).
  • Der doppelter Invasions-Sukzessions-Zyklus findet kaum so klar getrennt wie beschrieben statt, eher auch mal gleichzeitig. Die alteingesessene Bevölkerung zieht i.d.R. nicht so schnell aus.
  • Auswahl der Gentrifizierungs-Gebiete scheint eher, eher auf einer Vermutung als auf einer klaren Definition zu beruhen. D.h. die beschriebenen Prozesse finden gleich oder ähnlich auch in anderen Quarteiern statt.
  • Wie findet der Austausch statt? Durch direkte Verdrängung durch höhere Mieten? Durch indirekte Verdrängung, d.h. Veränderungen im Gebiet misfällt der Bevölkerung? Andere Gründe?.

Die Erklärung der Gentrifizierung ist, da ein komplexer Prozess, schwer zu erklären. Eine These ist das Marktmodell: Veränderung in der Nachfrage: hohe Einkommen, Singles, Unverheiratete, Zusammenlebende, Kinderlose mit einem besonderen Lebensstil seien Gentrifier. Ihr Arbeitsplatz befindet im Zentrum (daher eine Prägerenz für das citynahe Wohngebiet). Gentrifzierung wird in der Litaratur v.a. durch Nachfrage (Strukturwander der Wirtschaft, höhere Löhne, …) erklärt! Jedoch ist auch der Veränderung im Angebot als Grund für den Wandel plausibel: Der rent gap, d.h. die potentielle Rente auf dem Grundstück oder aber der value gap, d.h. die Differenz zwischen vermietetem Wert und Verkaufpreis der Immobile.

Literatur

Friedrichs, Jürgen (2000): Gentrification, in: Häussermann, Hartmut (Hrsg.): Grossstädte. Soziologische Stichworte. Opladen: Leske + Budrich, S. 57-66.

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